Proceso de Compra de un Inmueble Paso a Paso
Si estas en busca de comprar un inmueble, y no sabes por donde empezar, o cuáles son los pasos que se deben seguir. ¡Tranquilo! aquí te brindamos una guía completa del procedimiento que se debe seguir al adquirir una casa o terreno. Empecemos:
1. Analiza tu presupuesto
En primer lugar, es importante que conozcas claramente el valor máximo que podrás destinar a la compra. Para esto, hay dos factores que debes tomar en cuenta: primero, tus ingresos, para calcular la proporción que será destinada al pago del inmueble, se recomienda que esta cantidad no sea supere el 35-40% de tus ingresos netos mensuales estables. Segundo, el dinero ahorrado que servirá como entrada o pago total (de ser el caso), para la comprar tu propiedad.
2. Decide la forma de pago
Conociendo ya el presupuesto con el que cuentas, es momento de elegir cómo pagarás tu nuevo inmueble, tienes diferentes opciones, dependiendo de el dinero que dispongas:
- Pago de contado, es decir, el desembolso total del precio del inmueble; por medio de un cheque, o transferencia bancaria a el vendedor de forma simultánea con la firma de la escritura de compra.
- Préstamo hipotecario, servicio que ofrece una institución financiera, en donde se otorga una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble. Los préstamos hipotecarios tienen normalmente como garantía la propia vivienda adquirida y ofrecen plazos de devolución de hasta 25 años. Normalmente, los bancos otorgan hasta el 80% del valor del inmueble, el 20% tiene que proceder de los ahorros del comprador.
- Subrogación hipotecaria, consiste en el cambio de titularidad del deudor de la hipoteca, con los mismos derechos y obligaciones. Al igual que el préstamo hipotecario, la entidad financiera evaluará al nuevo comprador, y aceptará o negará dicha subrogación. Esta forma de pago tiene la ventaja de ahorro de costes fiscales respecto a la constitución de una hipoteca nueva, pero tiene el inconveniente que el importe, condiciones económicas y plazos de devolución de la hipoteca ya se encuentran prefijados y pueden no adaptarse a tus necesidades, en este caso hay que exponer a la entidad financiera tus necesidades para negociar una ampliación del importe del préstamo, o para modificar las condiciones económicas, o para aumentar los plazos de devolución, si fuera el caso.
- Préstamo hipotecario BIESS, en Ecuador, es posible acceder a un crédito para la compra de inmuebles, por parte del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social BIESS, en donde el beneficiario debe cumplir con ciertos requisitos, siendo el primero de estos, ser afiliado IESS. El crédito puede abarcar hasta el 100% del monto de la vivienda con una tasa de interés preferencial.
Si decides tomar un crédito hipotecario, debes tomar en cuenta el plazo de pago, ya que a mayor plazo, menor cuota mensual, sin embargo la carga final de intereses será más alta. Para esto te recomendamos usar los simuladores de crédito, disponible en nuestra página web, o en páginas web de entidades financieras o solicitar un estudio en tu banco.
3. Decide el tipo de inmueble ideal para ti
Si ya conoces tu presupuesto y la forma de pago, es hora de buscar tu inmueble ideal. ¿Qué tipo de inmueble estás buscando? ¿Casa, departamento, terreno para construir, casa de descanso,….? ¿Vivienda nueva, de segunda mano, en condominio,…? Evalúa tus necesidades y las de tu familia, proyecta a futuro y selecciona prioridades. No olvides permanecer con los pies en la tierra a la hora de escoger la propiedad que puedes pagar con tu presupuesto.
Además del tipo de inmueble, la localización también será determinante en la toma de la decisión. Dependiendo tus necesidades, será necesario conocer las bondades con las que cuenta el barrio: hospitales, comercios, colegios, supermercados, transporte público, zonas verdes, etc.
4. Empieza la búsqueda de tu propiedad ideal
Ahora que ya sabes lo que quieres, y cuentas con un precio orientativo, tus búsquedas serán mucho más productivas. En esta instancia, es importante tener en cuenta que la negociación, las facilidades a la hora de comprar y los trámites respectivos dependerán por el tipo de vendedor por el que optes, te recomendamos acudir con tu asesor inmobiliario de confianza, una agencia de bienes raíces o una inmobiliaria, para que tu compra sea efectiva.
La experiencia que te ofrece una agencia inmobiliaria, te será de gran utilidad a la hora de seleccionar tu inmueble ideal, contar con la ayuda de un asesor inmobiliario que te acompañe, asesore y aconseje durante todo el proceso de compra puede resultar muy útil, ya que te mostrarán aquellos inmuebles que mejor se ajusten a tus necesidades y presupuesto, al mismo tiempo que resuelven todas tus inquietudes técnicas, financieras y legales; además de acompañarte en todo el trámite respectivo, que aveces puede ser un verdadero dolor de cabeza. Y lo mejor de todo, totalmente gratuito, por su forma de trabajo el cliente comprador no paga ningún valor por su asesoría, en la compra de uno de sus inmuebles.
5. Visita la propiedad y explora la comunidad
Cuando ya tengas en mente la propiedad que deseas, la visita será clave, en pocos minutos tendrás que inspeccionar el inmueble e imaginarte viviendo en ella. Durante tu visita es recomendable que estés acompañado de tu familia o alguna persona de confianza que te permita tomar una decisión acertada, puedes también llevar contigo una libreta para tomar notas o la cámara de fotos o móvil para fotografiar aquellos aspectos que te llamen la atención.
¿En qué te tienes que fijar? Observa la distribución de las habitaciones, orientación de la propiedad, ventilación de los baños y cocina, cerramientos, estado de las instalaciones eléctricas, pintura, puertas, negocios cercanos, ruidos… Aprovecha este momento para hacer preguntas sobre el inmueble. Pregunta a los vecinos si te es posible, o indaga sobre la comunidad. Aprovecha tu visita a la vivienda para charlar, obtener información y, por qué no, hacer nuevos amigos.
6. Haz una oferta
Si ya te enamoraste y visualizaste en tu propiedad ideal, llega el momento de posicionarse como comprador, es el momento de negociar, ¡Haz una oferta!. Dependiendo del precio, el vendedor y el mercado, puedes solicitar un descuento, en este caso tu asesor inmobiliario será de gran ayuda para negociar, en base a su experiencia y servicio, buscará el mejor precio para ti.
- Confirma que te preautoricen la hipoteca. Aunque es difícil que el banco se pronuncie sobre la concesión de la hipoteca sin contar con toda la información, procura en lo posible adelantar algún tipo de información sobre la viabilidad del crédito hipotecario solicitado.
- Inspecciona nuevamente el inmueble. No está de más realizar una segunda visita a la casa para responder posibles dudas que nos hayan surgido y confirmar que se trata de nuestro futuro hogar antes de formalizar el proceso de compra.
7. Firma la Promesa de Venta
O también conocido como Contrato de Arras, es el primer contrato que se suele firmar entre comprador y vendedor y es igual de importante que las escrituras, ya que trata de salvaguardar los derechos tanto del comprador como también del vendedor. Al momento de firmar este contrato, se suele adelantar al vendedor hasta un 10% del precio de la propiedad.
Debes tomar en cuenta que al suscribir la promesa de venta, se asumen ciertos derechos y obligaciones, así como el vendedor se compromete en entregar el inmueble, el comprador se compromete a comprar exclusivamente este inmueble; en cuyo incumplimiento podría conllevar la pérdida del dinero entregado. Por ello es importante entre otras cosas, que la fecha tope para formalizar la compraventa que se ha de indicar en la promesa de venta sea realista (en torno a 30 días a contar desde la fecha de firma) ya que si tienes que solicitar el préstamo hipotecario el banco tendrá que realizar ciertos trámites previos (tasar la propiedad, solicitar autorización interna…) que pueden tardar algunos días.
8. Gastos de tramitación e impuestos
En este momento, debes tomar en cuenta que la compra de un inmueble, requiere de ciertos gastos de compra, por lo que deberás reservar cierta cantidad de dinero para esto. Los principales gastos son:
- Alcabala. Es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles a título oneroso o gratuito. Este impuesto lo paga el comprador, en Ecuador representa el 1% del bien, y se lo realiza en el municipio en donde este ubicado el predio.
- Plusvalía Municipal. Se trata de un impuesto directo, que graba la utilidad del inmueble. En todo caso, salvo pacto en contrario, este impuesto es abonado por el vendedor.
- Gastos notariales. Son los honorarios de la Notaría derivados de la confección de la escritura. Normalmente se pacta que los mismos se asuman por el comprador.
- Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad. Registro de la propiedad en la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos.
Ten en cuenta que si solicitas un préstamo hipotecario habrás de sumar a lo anterior los gastos e impuestos necesarios para la constitución del mismo, cuyas cantidades te habrá de facilitar la propia entidad financiera. Estos gastos son: honorarios de Notaria por la preparación de la escritura de hipoteca, inscripción en Registro y honorarios de la gestión de tramitar los documentos.
Por último, has de contemplar si concurren o no otro tipo de gastos o productos vinculados con la hipoteca, tales como seguro del hogar, seguro de vida, comisiones de apertura del préstamo, etc.
9. Firma la escritura
En este trámite realizado el vendedor y comprador declaran ante notario su voluntad de comprar y vender, así como las condiciones esenciales de la venta. El comprador, de forma general, tiene el derecho a escoger el notario. Además, en el acto de la firma el notario comprueba la capacidad y legitimación de ambas partes. En la escritura además de lo anterior debe figurar la descripción de la vivienda, estado, precio pactado, forma de pago, el impuesto aplicable, y el reparto de los gastos.
10. Recuerda cambiar la titularidad de los suministros
Ahora que ya eres el propietario de tu nueva propiedad, no olvides figurar como tal en los suministros que afecten al inmueble, cambio de nombre en el municipio, y de todos los servicios básicos.
11. Toma posesión de tu nueva propiedad
No olvides recoger las llaves, mandos, y resto de documentación de la propiedad, tu asesor inmobiliario te ayudará en este proceso.
12. Conserva todos los documentos
No tires ninguno de los documentos, justificantes y facturas relacionadas con la adquisición, nunca se sabe cuándo los puedes necesitar.
¡Y disfruta de tu nuevo hogar!
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